Concorso in magistratura prove svolte, sentenze e dottrina

12dic/180

Esame di avvocato 2018:la 1^ traccia del parere civile e la soluzione proposta

Tizio, residente nel comune di Alfa, è proprietario di un immobile denominato «Villa Adelaide», sito nella nota località balneare del comune di Beta. L’abitazione è però stabilmente occupata da Caio, il quale ne ha preso possesso a partire dal gennaio del 1980, allorché Tizio ha smesso di recarsi nell’immobile in occasione delle vacanze.
In data 6 ottobre 2009, Tizio aliena «Villa Adelaide» all’amico di vecchia data Sempronio - che conosceva l’immobile per esservisi spesso recato durante le vacanze estive fino all’anno 1979 - e ne riceve il pagamento del corrispettivo di euro 120.000.
Sempronio, dopo aver proceduto alla trascrizione dell’atto di vendita in data 20.10.2009, si reca nel Comune di Beta per prendere possesso dell’immobile ma vi trova Caio, che gli nega l’accesso.
Successivamente il Tribunale di Beta, con sentenza passata in giudicato in data 4 luglio 2011, dichiara Caio proprietario di Villa Adelaide per usucapione, in virtù del possesso protrattosi per venti anni alla data del 20 gennaio 2000. La causa era stata introdotta da Caio contro Tizio (rimasto contumace) con atto di citazione notificato in data 10.3.2009.
Tizio dunque, preoccupato per le rivendicazioni di Sempronio in relazione alla compravendita dell’immobile, si reca dal proprio avvocato per un consulto.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere esaminando tutte le questioni sottese al caso.
Soluzione Proposta : Per la soluzione della questione prospettata da Tizio appare opportuno far riferimento alla circostanza che Non risulta trascritta da Caio la domanda volta a far valere l’usucapione dell’ immobile né la sentenza dichiarativa di acquisto del medesimo passata in giudicato il 4 Luglio 2011 .Risulta invece trascritto da Sempronio l’atto di acquisto in proprio favore.
Bisognerà verificare se l’omessa trascrizione della domanda giudiziale renda opponibile la sentenza del 2011 all’anteriore atto di acquisto dell’immobile da parte di Sempronio nel 2009 con la prevalenza di quest’ultimo sull’acquisto originario di Caio a titolo di usucapione .
L’istituto dell’usucapione è stato configurato in modo tale per cui il proprietario formale del bene, il quale manifesti disinteresse nei riguardi dello stesso per un certo numero di anni, avvalora l’ipotesi di non volerli più possedere e, per l’effetto, di non voler mantenere la qualità di proprietario. Secondo l’ordinamento, accertate tali condizioni, sarà possibile dichiarare la proprietà in favore di colui che, piuttosto, per il tempo richiesto dalla legge, abbia manifestato di nutrire interesse, uti dominus, nei confronti dell’immobile.
La normazione dettata dagli art 2643 eseguenti c.c non fa riferimento agli acquisti a titolo originario come l’usucapione rispetto ai quali il legislatore non ha precisato quale disciplina debba applicarsi. Più in dettaglio, con riferimento agli acquisiti a titolo derivativo, la legge prescrive la trascrizione delle domande giudiziali avanzate al fine di ottenere la declaratoria di proprietà di un immobile, concludendo che qualora la domanda non sia stata trascritta, l’eventuale sentenza, dichiarativa dell’acquisto della proprietà, resa in epoca successiva, sarà inopponibile all’acquisto della proprietà ad opera di un qualsiasi terzo che abbia trascritto precedentemente alla trascrizione della sentenza e della domanda.
Con riferimento all’ usucapione la giurisprudenza ritiene non sia necessaria la trascrizione della domanda giudiziale volta a farla valere ( Ex Multis Cass. Cassazione civile, Sezione II, 28 giugno 2000, n. 8792).
Il conflitto tra l’acquirente a titolo originario Caio e quello a titolo derivativo (Sempronio) andrebbe pertanto risolto in favore del primo a prescindere dalla trascrizione della domanda giudiziale volta a far valere l’usucapione e dall’anteriorità della medesima rispetto all’acquisto a titolo derivativo di SEmpronio questo perchè il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art.2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, bensì unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa. (Cassazione civile, Sezione II, 03 febbraio 2005, n. 2161)
Dovrebbe pertanto prevalere indipendentemente dalla priorità della trascrizione l’acquisto a titolo originario, nell’ ispecie quello di Caio, su quello a titolo derivativo di Sempronio. L’effetto acquisitivo dell’usucapione avviene infatti per legge.
Secondo un’interpretazione accolta in giurisprudenza si deve tuttavia ritenere ammissibile la trascrivibilità delle domande dirette ad accertare l’intervenuta usucapione in virtù dell’espressa previsione di cui all’art. 2653 c.c., formalità che potrà essere seguita anche con la trascrizione della successiva sentenza.
Essendo l’usucapione maturata in capo a Caio in data 20 gennaio 2000, la proprietà della villa dovrà esser a questi attribuita indipendentemente dall’ acquisto di Sempronio. Il giudicato ottenuto da Caio in data 4 luglio 2011 non sarà invece opponibile nei confronti di Sempronio, posto che l’art. 111 c.p.c., quarto comma fa salve le norme sulla trascrizione e, come detto, si ritiene trascrivibile la domanda di accertamento di usucapione, ai sensi dell’art. 2653, n.1., c.c. Pertanto, sarebbe stata necessaria la trascrizione della domanda di accertamento dell’usucapione al fine di rendere direttamente estensibile il giudicato anche nei confronti di Sempronio.
Sempronio potrà quindi adire la giustizia e intraprendere l’azione di risarcimento dei danni nei confronti di Tizio per violazione del canone di buona fede di cui all’ art 1175 c.c nella fase delle trattative per non aver reso edotto il compratore della pendenza del processo volto all’accertamento dell’avvenuta usucapione a favore del terzo. Tizio potrà anche subire azione di evizione da parte di Sempronio con risarcimento del danno per essere stato quest’ultimo privato degli effetti traslativi del contratto di vendita.

Stampa questo Post Stampa questo Post
Commenti (0) Trackback (0)

Ancora nessun commento.


Leave a comment

Ancora nessun trackback.