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14mar/160

assegnazione di complesso immobiliare

Assegnazione di unità immobiliare ai sensi dell’articolo 720 c.c. A cura di Giulio La Barbiera(Avvocato Stabilito iscritto presso la Sezione degli Avvocati Stabiliti del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Santa Maria Capua Vetere). ------------------------------------------------------------------------------------------------------- La decisione degli Ermellini in commento poggia su argomentazioni giurisprudenziali di non poco momento. In altri termini,si è definitivamente dimostrato,in virtù dei pregevoli contributi formulati dalla giurisprudenza di merito e successivamente avallati e cristallizzati dalla giurisprudenza "coniata" dalla Suprema Corte di Cassazione,come l’assegnazione di un’unità immobiliare,non comodamente divisibile e contesa tra più coeredi, in favore del contendente che vanti,ai sensi dell’articolo 720 c.c.,la quota maggiore su di essa, non costituisca l’unica soluzione adottabile,da parte del giudice. L’approdo a tale soluzione è avvenuto in virtù di una meticolosa analisi,eseguita dai giusdicienti dei vari Tribunali,circa la portata reale dell’espressione "comoda divisibilità di un immobile".A tal proposito non si può non citare la pregevole conclusione formulata dalla Corte di Appello di Genova,con sentenza del 29 Luglio 2004. In tale pronuncia,il collegio giudicante ha precisato che:"per aversi una comoda divisibilità di un immobile, è necessario che il frazionamento del bene avvenga mediante determinazione di quote in concreto soggetti a un autonomo e libero godimento" , poiché " tali quote devono formarsi senza comportare problemi tecnici quali l’eccessivo costo rispetto all’intero" ed inoltre "la divisione non deve" nè "gravare sull’originaria destinazione del bene" (destinato,nella fattispecie,ad attività commerciale a carattere ristorativo,come precisato dai ricorrenti) nè "deve causare un deprezzamento del valore delle singole quote,in proporzione al valore dell’intero e alla sua normale destinazione e utilizzazione". Tale soluzione,che rappresenta un valido strumento di contemperamento degli interessi delle varie parti e valorizza,al contempo,l’esercizio di un’attività commerciale quale estrinsecazione di una attività lavorativa che va tutelata"in tutte le sue forme ed applicazioni",ai sensi dell’articolo 31,primo comma,della Costituzione(purchè si svolga sempre per fini leciti come nel caso in esame),è stata successivamente condivisa ed ampliata dai magistrati della Corte di Cassazione che hanno evidenziato che laddove il giudicante decidesse di non attenersi all’orientamento giurisprudenziale poc’anzi citato, per la risoluzione dei casi aventi caratteristiche strutturali identiche a quello in analisi, ne scaturirebbero, in danno alle parti,delle situazioni che le costringerebbero a"fronteggiare problemi tecnici esclusivamente costosi"(Cass.civ.,sez.II,30 Luglio 2004, n. 14540). In conclusione,i Giudici della Corte di Cassazione,esaminati ed amalgamati gli orientamenti giurisprudenziali di legittimità e di merito sviluppati in subiecta materia,sono giunti a statuire che:"in tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, l’art. 718 c.c., il quale riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte di beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga ,ai sensi dell’art. 720 c.c., non solo in caso di mera "non divisibilità" dei beni,ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili,situazione,questa,che ricorre nei casi in cui,pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento,non compromesso da servitù,pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo,ovvero porzioni che sotto l’aspetto economico funzionale,risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valorem dell’intero (Nella specie,sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha rilevato,sul punto,l’adeguatezza della motivazione della sentenza impugnata con la quale era stata accertata la non comoda divisibilità dell’immobile controverso,desunta dalle circostanze che e singole potenziali porzioni sarebbero risultate gravate da tre servitù incidenti,come tali,in senso peggiorativo sul loro valore effettivo,nonché della valutazione di eccessività del conguaglio che avrebbe dovuto essere imposto a carico di una quota"(Cass.Civ.,sez.II, 16 febbraio 2007, n. 3635). Il configurarsi di una situazione di tale complessità giustifica quindi "l’assegnazione(dell’immobile indivisibile o non comodamente divisibile tra le varie parti che ne fanno richiesta di assegnazione) anche ai titolari di quota minore,laddove ciò corrisponda all’interesse comune delle parti" (Cass. 25 Ottobre 2006,n. 22906).Giova,a tale punto,porre in rilievo,per ragioni di completezza dato che anche tale aspetto è esaminato nella sentenza in commento,che l’obbligo di "valutazione meticolosa e morigerata degli interessi contrapposti delle parti" riguarda anche il debito "di valore" da conguaglio,"rivalutabile anche d’ufficio dal giudice". Ciò si spiega alla stregua dell’orientamento giurisprudenziale secondo il quale "tale rivalutazione è dovuta se e nei limiti in cui nel frattempo vi sia stata un apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene tale da comportare una chiara sproporzione nel valore delle quote di cui sono rispettivamente titolari i condividenti e quindi una alterazione della funzione di riequilibrio cui il conguaglio è finalizzato".Da ciò ne scaturisce come conseguenza che:" gli evidenziati poteri officiosi da parte del giudice della divisione non comportano l’insussistenza di un onere di allegazione della parte circa l’avvenuta verificazione di tale evento,tanto più che l’eventuale rivalutazione non può essere perseguita maggiorando automaticamente il prezzo del bene in base all’indice di svalutazione monetaria intervenuta "medio tempore", in quanto spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo diverso rispetto a quello della svalutazione della moneta secondo gli indici ISTAT"(Cass.civ.,sez.II, 3 maggio 2010, n. 10624). L’assolvimento di tale onere probatorio,ad opera degli interessati, relativo alla rivalutazione del conguaglio,risulta certamente complesso ma non indimostrabile (specialmente in casi connotati da circostanze processuali come quello in oggetto),visto e considerato che,facendo attento riferimento alle varie rivalutazioni del conguaglio intercorse nei vari gradi di giudizio,sarà abbastanza agevole fornire prova della necessità di una ulteriore rivalutazione del medesimo. Tenendo presente tale ultimo aspetto ed "agganciandolo" alle conclusioni precedentemente delineate,si può concludere che qualora il giudice decida avvedutamente di seguire tali linee-guida giurisprudenziali,formulerà una sentenza "adeguatamente motivata" nonché "sufficiente e non contraddittoria"(Cass.civ,sez.II,22 marzo 2004, n. 5679 e Cass.civ.,sez.II, 27 Ottobre 2004, n. 20821) e dunque non contraria ai principi sanciti all’articolo 360,primo comma,punti 3 e 5,del codice di procedura civile. Manuale consultato. Codice Civile e Penale – Annotati con la giurisprudenza – Per l’esame di avvocato 2013 – Cedam – a cura di Luigi Tramontano.

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